¿Qué es el proceso de desalojo? ¿Quiénes pueden iniciar una demanda por desalojo en Uruguay y bajo qué circunstancias? ¿Cuál es el plazo legal para abandonar la finca? ¿Puede el inquilino solicitar una prórroga?
Si el inquilino de un inmueble no cumple con la restitución de la casa, habitación o apartamento en la fecha convenida, el arrendador podrá solicitar judicialmente el desalojo de la finca.
Además del desalojo por vencimiento del plazo legal, se puede iniciar en otras varias situaciones, como ser el caso de inmuebles expropiados, ocupantes precarios, si el inquilino es mal pagador o contra porteros u otros empleados del establecimiento.
¿Qué es el desalojo en Uruguay?
Es un proceso en que se da aviso al arrendatario (inquilino) de su obligación de dejar libre la disponibilidad de un inmueble ocupado.
El propósito del proceso de desalojo es restituir y desocupar la vivienda, a partir de una demanda que inicia el arrendador u otra persona legalmente propietaria del inmueble en alquiler.
- La Ley 14.219 («Alquileres») regula los casos en que la finca sea construida antes del 2 de junio de 1968.
- Las viviendas cuya fecha de construcción sea posterior a esa fecha quedarán sujetas bajo el sistema de libre contratación.
La fecha de construcción de la finca resulta un factor determinante para saber qué régimen legal aplica y cuáles son los plazos a cumplir.
El proceso de desalojo está contemplado, además, en la Ley Nº 15.799 («Arrendamientos Urbanos»), que regula los alquileres que tienen lugar en la ciudad, así como en la Ley N° 14384 («Arrendamientos Rurales») referente a los alquileres en el medio rural.
¿Cuándo puede iniciarse una demanda por desalojo en Uruguay?
La Ley N° 14.219 establece que los contratos de alquiler para vivienda (casa/habitación) tienen una duración de 2 años (si es finca con destino a industria/comercio: 5 años).
¿Cuáles son los plazos para abandonar la vivienda?
Inquilino buen pagador
Para el inquilino buen pagador, se otorga 1 año adicional de prórroga legal. En otras palabras, podría permanecer 3 años sin que se le inicie la demanda por desalojo.
Contado desde que el arrendador realiza la intimación judicial de desalojo, el plazo para el desalojo es de 1 año.
Inquilino mal pagador
Como su nombre indica, el inquilino mal pagador es quien debe alquileres, gastos comunes, saneamiento, tributos municipales u otras obligaciones, siempre y cuando haya sido debidamente intimado por su incumplimiento.
Si se le intimó el pago de lo adeudado y no cumplió el plazo acordado, el desalojo será en un lapso de 20 días, contados desde el momento en que se realice la intimación de desalojo.
En este caso, el arrendador puede solicitar el desalojo en cualquier momento del plazo contractual.
¿Y si la finca fue construida luego de 1968?
El régimen de libre contratación se aplica cuando la fecha de construcción del inmueble es posterior al 2 de junio de 1968.
Cuando el permiso de construcción sea posterior a ese año, el alquiler se rige según lo establecido por las partes en el contrato, sin prórrogas legales.
Si el desalojo se presenta dentro de los 30 días posteriores al vencimiento del contrato, el plazo del desalojo será de 6 meses.
En caso de presentarse después de los 30 días del vencimiento del contrato, el plazo del desalojo será de 1 año.
Una vez vencidos los plazos legales de desalojo, ¿el inquilino debe irse de inmediato?
Cuando finaliza el plazo legal de desalojo, el arrendador debe solicitar por vía judicial el lanzamiento de la finca del inquilino, que será realizado por el alguacil del Juzgado correspondiente.
Con unos días de anticipación, se le notificará al inquilino el día previsto para el lanzamiento de la finca. Es decir, cuándo debe irse.
Pero antes del día del lanzamiento, el inquilino puede presentar en el Juzgado la solicitud de una prórroga.
En ese momento, se suspende el lanzamiento para que el Juez estudie dicha solicitud.
¿De cuántos días puede ser la prórroga solicitada por el inquilino?
Los plazos resueltos por el Juez dependen de diferentes factores, como ser:
- si se trata de un inquilino buen o mal pagador
- si tiene hijos menores o personas enfermas viviendo en el inmueble
- si es invierno o verano
- si el inquilino está próximo a conseguir otra solución habitacional
La prórroga otorgada varía mucho, pero puede ser de 15, 30 o hasta 180 días.
¿Quiénes pueden iniciar el proceso de desalojo en Uruguay?
Entre otros, el desalojo pueden solicitarlo por vía judicial:
- el arrendador (quien cede en alquiler el inmueble)
- el subarrendador
- el titular de un derecho real de goce en los bienes inmuebles
- el propietario
- el condómino (propietario junto con otros)
- el promitente comprador
- los accionistas de sociedades anónimas
- el acreedor anticrético
- los administradores de inmuebles
- la Contaduría General de la Nación
- el coinquilino, el comodante, el fiador o el codeudor del inquilino mal pagador.
¿Quiénes pueden ser desalojados?
- el arrendatario (inquilino/quien hace uso del imnueble)
- el subarrendatario
- el comodatario y el ocupante precario
- los porteros, limpiadores, cuidadores, encargados u otros empleados
- los huéspedes de hoteles, moteles, pensiones, etc.
- los cesionarios legales del arrendatario de casa habitación.
Tipos de desalojo en Uruguay
Entre otras clases de procesos de desalojos:
- Desalojo por vencimiento de plazo.
- Desalojo por mal pagador.
- Desalojo de ocupantes precarios.
- Desalojo de porteros, cuidadores, encargados
- Desalojo de inquilino escandaloso.
- Desalojo de inmuebles expropiados – ocupados ilegalmente-
- Desalojo por arruinar las condiciones de la finca
Fuentes: